[]【郑州】万科项目拓展解密及土地价值提升（3月23-24日）

               一、基于公司战略导向的项目拓展决策

         1房地产行业发展的内外部因素分析

• 未来十年土地供应
• 中国人口结构分析
• 工业化发展方向

          2发展战略的选择与房地产项目拓展趋向

• 不同核心能力的房地产公司的战略取向
• 不同的房地产公司的战略取向与投资项目的选择要求
• 万科十年一千亿战略规划与保利一千亿战略的比较分析

          3美国房地产企业项目拓展战略

• 美国前四大房地产公司战略地域分布

           4战略对项目拓展决策的影响

• 通过品类表现、片区反映、资源对比及规划导向，确定公司的市场选择。
• 看清市场走势、识别对手
• 把握主流市场，确定项目发展方向
• 确定投资方向与投资布局

         二、 房地产公司项目拓展专业体系

          1房地产公司的投资决策专业协作

          三、投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接

       1综合：七对眼睛

• 精确的定位：三个支持工具、七个阶段成果、两个阶段、一个判别标准
• 七对眼睛
  1. 纲要
  2. 定义-----Pulte homes 描述的七对眼睛是什么？
  3. 作用-----七对眼睛是解决什么问题的？
  4. 方法-----七对眼睛的实施过程
  5. 实例-----七对眼睛在大连西山项目的实施过程

       2定位：城市地图

• 城市地图在项目决策过程中的作用
• 城市地图内容与使用方法
• 城市地图使用案例

        3营销客服：客户细分

• 房屋核心价值因子
• 8类细分市场：房屋价值与特征需求
• 15类细分市场：进一步考虑收入的8类扩展
• 项目投资分析中的营销决策：项目系列归属；项目客户定位。

        4设计：产品品类

• 品类划分的四个阶段
• 品类划分的客户细分依据
• 产品系列： 万科的三大产品系列
• 品类划分： 万科的八类产品品类
• 品类应用： 与客户细分的结合；竞争对手研究；可行性研究。

             5经济测算

• 经济测算指标体系
• 核心指标的要求
• 项目投资不确定性评价
• 盈亏平衡分析
• 敏感性分析

            6成本分析

• 新项目《快速成本测算模型》
• 新项目《单一成本测算模型》

            7项目投资风险评估与分析

• 项目投资风险来源识别与控制

            8投资并购

• 投资并购中的风险控制
• 并购流程
• 尽职调查
• 专项可行性研究。

            四、房地产公司的投资流程和评估体系的建设

           1万科新项目发展制度

• 项目拓展工作的流程化、标准化

            2项目决策信息化系统

• 基于电子信息平台的高效决策机制

            五、什么样的土地是A+土地

            1总结

• 优质土地的判别标准