[]【北京】房地产业税务稽查风险控制及问题处理实战培训（2012年7

　　房地产业税务稽查风险控制及问题处理实战培训

　　课程背景

　　近年来税务总局最近出台了哪些政策来规范房地产业的税务处理?对实务中遇到的一些具体问题，各地在政策理解上存在哪些差异?企业如何合理确认收入，用好用足税前扣除指标、最大限度争取税收利益?为了帮助广大房地产企业规避税务稽查风险和降低纳税成本，提高财务人员的税法运用水平，做好企业所得税汇算和土地增值税清算工作，特别举办本期培训班!

　　课程收益

　　掌握财税，运营管理、投融资管理、项目策划、设计管理、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财税管理、物业管理、商业地产、人力资源、中介经纪、标杆专题、产业地产、旅游地产、工业地产、老年地产、楼盘考察、热点课题等。

　　专家介绍

　　钟老师：中房商学院高级顾问，资深税务稽查官员，中国房地产培训网特约培训师，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、著名税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。广东税务干部学院兼职教师，最近二年曾给广州地税局、扬州税务进修学院等多个城市地税局讲授<<房地产税务稽查>>课程。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。

　　课程对象

　　房地产企业领导、财务总监、财务部经理、会计及办税人员

　　课程大纲

　　第一部分：房地产企业收入政策解析及税务稽查风险防范

　　一、未完工开发产品取得的收入

　　1、房地产企业确认收入会计和税法最大的差异在哪里?税法还有预收账款的概念吗?

　　2、预收账款如何填申报表?

　　3、预收的定金、诚意金怎么交营业税和企业所得税?

　　4、为什么说预计计税毛利率就是最低毛利率?是否允许扣除期间费用税金及附加(包括预征的土地增值税)?

　　5、计入当期的应纳税所得额到底是什么意思?为什么说不申报预售收入就属于偷税?

　　二、未完工开发产品取得的收入和实际销售收入的结转

　　1、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入的时点是什么?完工标准到底看哪个?

　　2、2007年和2008年税率差可不可以退税?

　　三、分解收入和截留收入

　　1、为什么说代收费用的分解是有效的筹划?

　　2、为什么说销售时装修合同和销售合同分开签是无效的筹划?

　　3、房地产企业是怎样截留收入10%的?税务人员又是怎么检查截留收入的?

　　四、销售收入的几种形式涉税风险点分析。

　　五、预租及租金收入

　　企业的租金如何税收筹划?哪一种让租金减少房产税的税收筹划方法才是容易被税务机关认可?

　　六、视同销售收入

　　1、企业所得税视同销售的原则是什么?

　　2、债务重组执行企业会计制度与税法差异的填表技巧3、无偿赠送企业所得税、营业税、土地增值税的处理，

　　买房送电视属于混合销售吗?为什么交了营业税国税局还说要交增值税?

　　4、回迁房如何视同销售?回迁房有视同销售所得吗?

　　第二部分：房地产成本费用的扣除政策解析及税务稽查风险防范

　　一、税前扣除的六大原则

　　二、计税成本的计算与扣除

　　1、11种方式取得土地成本的确定

　　(1)以招、拍、挂方式取得土地成本的确定

　　(2)以购买转让土地方式取得土地成本的确定

　　(3)以购买股权方式取得土地成本的确定

　　(4)以拆迁安置方式取得土地成本的确定

　　(5)以接受投资方式取得土地成本的确定

　　(6)以合作建房方式取得土地成本的确定

　　(7)以分立方式取得土地成本的确定

　　(8)以合并方式取得土地成本的确定

　　(9)以划拨方式取得土地成本的确定

　　(10)以置换方式取得土地成本的确定

　　(11)以路换地方式取得土地成本的确定

　　2、建造成本的确定

　　(1)前期工程费的税务处理

　　(2)建筑成本的税务处理，如何全面解决甲供材的税务风险?

　　(3)基础设施建设费的税务处理

　　(4)公共配套设施费的税务处理

　　(5)开发间接费用的税务处理

　　3、计税成本核算的7个步骤是什么?

　　三、房地产企业期间费用税务稽查风险防范

　　1、工资薪金

　　为什么必须要实际发放的的工资才可以税前扣除?

　　职工必须同时符合哪两个条件?

　　用权益结算的股份支付可以税前扣除吗?

　　雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款虽然可以税前扣除了，但是，必须要做对会计分录才行，这个会计分录你会做吗?

　　2、借款费用

　　(1)浮动利率在什么情况下才可以税前扣除?

　　(2)集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗?

　　(3)关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗?

　　(4)向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支?土地增值可以加计扣除吗?

　　(5)、个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗?

　　3、福利费、工会经费、职工教育经费

　　(1)税总2010年1月28日在线访谈说企业发给职工的过节费既属于工资总额，又作为福利费是什么意思?

　　(2)职工旅游费的入帐凭证用什么比较好?会议费可以用旅游发票吗?

　　(3)为什么工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系?

　　(4)老总的EMBA学费可以税前扣除吗?

　　4、广告宣传费

　　企业取得“大头小尾”广告网络发票可以税前扣除吗?企业应如何防范?

　　为什么说虚开广告发票是死路一条?税务局是怎么检查企业虚开广告发票的?

　　5、资产损失不用去税务局报批了，企业是不是就可以随便弄点损失税前扣除呢?

　　6、亏损弥补是向前弥补还是向后弥补?为什么房地产企业可以向前弥补?

　　7、境外费用的扣除

　　(1)为什么所有的企业都必须学习《中新协定条文解释》?

　　(2)劳务派遣与常设机构如何区别?税负差异大吗?

　　(3)为什么完全发生在境外的设计费不但要交营业税，还不可以税前扣除?

　　课程安排

　　【主办单位】中房商学院 中房博越地产机构

　　【培训对象】

　　房地产企业领导、财务总监、财务部经理、会计及办税人员

　　【培训费用】￥2580元/人

　　包含：讲师费、场地费、午餐费、茶歇、认证费*等;会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　会员卡消费：按照对应卡品折扣计算

　　【培训时间】2012年7月28-29日

　　【培训地点】 北京(详见报到通知)