近日,“2019博鳌房地产论坛”周期在海南举行。其主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。 在论坛上,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲出席并发表主旨演讲。 樊纲表示,有人说“人们对住房的需求没有了”,这其实是当下楼市调控的结果,并不是前提。 人们对于住房的旺盛需求还有待释放,主要表现在迁移性需求。随着城市化进程的不断加快,小城市的人口正在流向大城市,三线城市的人想去一二线城市,大学生想留在大城市等等。 樊纲认为,限购本身不是市场经济。现在的一些限制购房政策确实起到了限制炒房的作用,改变了需求背后的参数,如离婚等等。 现在最令人担心的是,政策已经演化到了限价,这就限制了市场供给本身。人们应当清楚,现在的各种限制都是行政手段,毕竟不是市场机制。 现在很多地方把给楼市设置限制当成了正常的处理机制。但是,从市场经济来看,“不让买”是不正常的。 当下,一些规模较小、效益不好的房地产公司正在面临兼并重组或倒闭。 樊纲认为,这不一定是坏事,几万家房地产公司不会生下来就永远活着,任何一个产业都需要一轮一轮的重组,需要优胜劣汰、需要有退出,兼并重组可以看做是凤凰涅槃,原来投资建的东西在不断地再生,应该是一件受欢迎的事。 回顾过去的行业发展,中国的房地产过去处在所谓“黄金时代”,在业界看来它是挣钱容易的时代。 他表示,从经济学的角度,黄金时代可能是一个泡沫时代,是一个不好的时代,它可能导致一系列的问题。 樊纲还表示,城镇化的战略是一个错误。 给小城市、小城镇增加土地供给,鼓励建房、增加供给,而严格限制大城市,而人又迁移进了大城市。大城市需求就旺盛,结果又不供给,不给大城市供地,大城市还要严格控制容积率。 结果就造成了过去的供求关系的严重失调,假定需求是给定的,就这救济短缺这一条,就造成了大城市的价格暴涨、小城市库存积压,形成房地产市场的两极分化。 2014、2015年市场严重的两极分化,使决策者们终于认识到得给大城市供地,得解决大城市的供给不足的问题。 于是,这几年在房地产市场上出现了一个重大的转变,就是鼓励大城市的发展,鼓励城市群的发展。 相关部门在几年前明确宣布要给大城市供地,减少给小城市,特别是那些人口流出的小城市的供地,允许大城市周边的集体土地入市,这些都是非常简单的改变供给状态的基本做法。 金融方面,樊纲表示:房地产金融有两块,一块是需求侧的金融,就是按揭贷款,这是买房人的需求。一块是房地产金融,给房地产公司、开发商提供的金融,多数以房产为抵押的金融。 这个收紧具有一定的风险,但是要想到一点,金融收紧意味着供给侧收紧,意味着抑制住房的供给,让开发商少盖房子,开发商不能盖房子。 如果假定需求是给定的,这是可能导致房价反倒提高的因素。大家说房地产市场景气不景气,贷款成本提高了,可能是一个导致不景气的因素。 但是用价格涨了还是跌了看景气程度,收紧可能导致房价提高。这是业界和政策决策者们需要考虑的问题。 所以樊纲呼吁,“有关决策部门要想一想这样的措施,对于供求平衡的影响是什么,对于房地产市场的供求平衡会产生哪些影响,这是非常重要的一点。” 最后,樊纲还呼吁业界跟政府决策部门更多的互动,使市场能够更加健康的发展。 对以上观点你怎么看呢? 除非注明,文章均为 中房商学院 原创,本文地址: |
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