[]土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作篇培训

　　【课程背景】

　　城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。

　　一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果;另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

　　所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

　　核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：

　　1.从城市中心向城市郊区转移;

　　2.成片大规模复合开发、区域开发;

　　3.从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移;

　　4.从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变;

　　5.从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

　　【课程收益】

　　1.乡村振兴、城镇化发展与房地产开发;

　　2.土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系;

　　3.二级开发联动模式与案例分析;

　　4.土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享;

　　5.资金流转与土地有效控制;

　　6.大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析;

　　7.土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立;

　　8.一级开发退出、风险与风险控制模式设计…

　　【金牌讲师】

　　杨老师：中房商学院房地产培训高级顾问;

　　清华大学、北京大学等客座教授，清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授;

　　原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理;

　　十八年房地产、城市战略咨询经验;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;先后为中建、中铁、中航、万科、华夏幸福、鲁能、金地等企业内训;并先后为上海自贸区、固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。

　　【课程大纲】

　　第一部分：乡村振兴、新型城镇化之路

　　Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发

　　1、城镇化、城市化与乡村振兴;

　　2、乡村振兴发展之路：

　　为什么是乡村振兴;

　　乡村振兴与土地以及开发…

　　Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持

　　1、乡村振兴、城镇化政策解析;

　　2、国际先进国家的政策解析：

　　日本的经验;

　　美国的经验;

　　德国、英国的经验…

　　第二部分：区域开发

　　Part 04：区域开发

　　1、区域开发概念、来由;

　　2、我国区域开发现状;

　　3、区域开发的特点、特征;

　　功能内部化;

　　价值外溢;

　　增值性;

　　分区与分期…

　　4、区域开发的主要内容;

　　5、区域开发操作主体要求;

　　6、区域开发与房地产开发的差别、关系;

　　Part 05：区域规划

　　1、区域规划与房地产规划;

　　2、区域规划基本原则;

　　土地价值属性原则;

　　开发分期原则;

　　价值兼容原则;

　　价值增值原则…

　　3、土地分析(价值属性与价值梯度);

　　4、区域规划

　　第三部分：土地一级开发基础

　　Part 06：土地一级开发与流程

　　1、土地生命周期;

　　2、土地开发的几个环节

　　城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值…

　　3、一、二级开发的差异性。

　　4、土地开发的法律问题;

　　国家对土地开发的法律规定;

　　地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;

　　相关规定带来的操作问题。

　　Part 07 ：一级开发模式分析 (本部分一天课程中，以自学为主)

　　1、全程运营模式

　　模式解析;全程运营模式的要点;

　　2、主导整合模式：

　　模式解析;操作要点与成功要素;

　　3、一级主导开发模式：

　　模式解析;操作要点与成功要素;

　　4、一二级联动开发模式：

　　模式解析;操作要点与成功要素;

　　5、公建代建开发模式：

　　模式解析;操作要点与成功要素;;

　　Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析：

　　1、案例选择;

　　2、案例分享(详细讲2个)

　　扬州广陵新城开发

　　山东南山集团一级开发;

　　海南鲁能一级开发;

　　首创一级开发项目;

　　中交一级开发案例…

　　3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段;

　　发展历程讲解

　　开发企业介入机会与土地获取条件;

　　定位与规划调整策略(及效果分析);

　　公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;

　　二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;

　　一级开发控制二级土地的措施;

　　二级开发与公共设施开发的互动性分析。

　　政府对一级开发的支持。

　　第四部分：一二级联动问题解析(如地如何控制?、收益怎么保证?)

　　Part 9：一级开发过程中的核心问题

　　1、土地流转方式。

　　土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算。

　　2、资金流转方式

　　合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度);

　　资金监控方式。

　　国内一级开发典型的资金流转模式讲解;

　　3、合作方式(合作协议中明确)。

　　合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。

　　Part 10：一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

　　1、土地控制含义及控制方式

　　2、合作协议控制

　　3、规划控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　4、关键设施控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　5、流程控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　6、其他控制方式

　　第五部分：一级开发中的成本与风险 (本部分在一天课程中，以自学为主)

　　Part 11：一级开发中的成本构成

　　1、成本控制风险与关注因素。

　　2、总的成本构成;

　　各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响。

　　Part 12：土地一级开发中的融资模式

　　1、土地一级开发融资特征

　　2、土地一级开发的主要融资模式;

　　3、融资发展新特点。

　　Part 13：土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

　　1、一级开发收益来源及影响要素;

　　2、影响一级开发收益因素：

　　收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

　　3、投入成本风险;

　　拆迁成本的不可控;政府成本的不可控(管理成本的不可控);关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控。

　　4、规划实现的风险。

　　商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

　　5、进程不可实现风险;

　　政府换届导致的剔出风险;土地出让实现风险

　　6、土地开发中的拆迁问题;

　　拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);拆迁的成本、变化;拆迁风险及控制。

　　7、增值收益分成实现风险

　　8、土地财务管理制度带来的风险

　　9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。

　　第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式(本部分内容在一天可程中以自学为主)

　　Part 014：政企合作模式

　　1、政企合作投资模式

　　股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系…

　　2、政府合作的管控模式

　　管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理…

　　3、政企合作中权、责、利界定。

　　政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责。

　　Part 15：政企合作协议要点(结合案例)

　　1、一级开发协议的主要内容与结构;

　　2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解：

　　Part 16：退出与退出机制

　　1、一级开发企业退出的含义;

　　2、一级开发企业退出的几种方式;

　　3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题;

　　4、退出过程中核心问题的处理方案;

　　5、方便退出的机制设立。

　　第七部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题

　　Part 17：一级开发与二级开发城市选择

　　1、一级开发、二级开发关系

　　二级开发城市选择;

　　房地产市场城市分类;

　　不同房地产市场中一级开发的机会分析。

　　2、一级开发城市选择特征

　　土地市场是房地产市场关系;

　　产业、人口对一级开发影响;

　　城市、城市群与一级开发;

　　一级开发城市选择要求…

　　3、一级开发城市选择中关注的问题。

　　第八部分：现场讨论与课程小结

　　土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作篇培训;

　　【联 系 人】陈老师13220116135 、18301562532（微信同号）  

　　【电子邮箱】2113220432@qq.com