土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作篇培训
【课程背景】 城镇化与乡村振兴之路,企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱,土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题,为企业开发带来不少难题。 一方面,企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动,能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果;另一方面,开发过程中一旦一级开发问题没有处理好,就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。 所以:企业在参与乡村振兴、城镇化过程中,如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。 核心提示:随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现,土地开发重心: 1.从城市中心向城市郊区转移; 2.成片大规模复合开发、区域开发; 3.从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移; 4.从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变; 5.从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。 【课程收益】 1.乡村振兴、城镇化发展与房地产开发; 2.土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系; 3.二级开发联动模式与案例分析; 4.土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享; 5.资金流转与土地有效控制; 6.大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析; 7.土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立; 8.一级开发退出、风险与风险控制模式设计… 【金牌讲师】 杨老师:中房商学院房地产培训高级顾问; 清华大学、北京大学等客座教授,清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授; 原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理; 十八年房地产、城市战略咨询经验;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;先后为中建、中铁、中航、万科、华夏幸福、鲁能、金地等企业内训;并先后为上海自贸区、固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。 【课程大纲】 第一部分:乡村振兴、新型城镇化之路 Part 01:乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发 1、城镇化、城市化与乡村振兴; 2、乡村振兴发展之路: 为什么是乡村振兴; 乡村振兴与土地以及开发… Part 02:乡村振兴与城镇化政策支持 1、乡村振兴、城镇化政策解析; 2、国际先进国家的政策解析: 日本的经验; 美国的经验; 德国、英国的经验… 第二部分:区域开发 Part 04:区域开发 1、区域开发概念、来由; 2、我国区域开发现状; 3、区域开发的特点、特征; 功能内部化; 价值外溢; 增值性; 分区与分期… 4、区域开发的主要内容; 5、区域开发操作主体要求; 6、区域开发与房地产开发的差别、关系; Part 05:区域规划 1、区域规划与房地产规划; 2、区域规划基本原则; 土地价值属性原则; 开发分期原则; 价值兼容原则; 价值增值原则… 3、土地分析(价值属性与价值梯度); 4、区域规划 第三部分:土地一级开发基础 Part 06:土地一级开发与流程 1、土地生命周期; 2、土地开发的几个环节 城市进入性;区域开发商业模式设计。定位与规划;区域运作策略与土地营销;区域增值… 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题; 国家对土地开发的法律规定; 地方政府对土地一级开发中的相关法律问题; 相关规定带来的操作问题。 Part 07 :一级开发模式分析 (本部分一天课程中,以自学为主) 1、全程运营模式 模式解析;全程运营模式的要点; 2、主导整合模式: 模式解析;操作要点与成功要素; 3、一级主导开发模式: 模式解析;操作要点与成功要素; 4、一二级联动开发模式: 模式解析;操作要点与成功要素; 5、公建代建开发模式: 模式解析;操作要点与成功要素;; Part 08:国内一、二级土地联动开发案例分析: 1、案例选择; 2、案例分享(详细讲2个) 扬州广陵新城开发 山东南山集团一级开发; 海南鲁能一级开发; 首创一级开发项目; 中交一级开发案例… 3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段; 发展历程讲解 开发企业介入机会与土地获取条件; 定位与规划调整策略(及效果分析); 公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用; 二级市场价值定义一级土地价值的开发策略; 一级开发控制二级土地的措施; 二级开发与公共设施开发的互动性分析。 政府对一级开发的支持。 第四部分:一二级联动问题解析(如地如何控制?、收益怎么保证?) Part 9:一级开发过程中的核心问题 1、土地流转方式。 土地性质、土地指标;土地流转进程安排;土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 合作投资方式;投资概算;投资计划(年度、季度);投资与收益关系概算(年度、季度); 资金监控方式。 国内一级开发典型的资金流转模式讲解; 3、合作方式(合作协议中明确)。 合作方的权利;合作方的责任(各方干什么);合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。 Part 10:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式) 1、土地控制含义及控制方式 2、合作协议控制 3、规划控制 控制要点、城市案例启示。 4、关键设施控制 控制要点、城市案例启示。 5、流程控制 控制要点、城市案例启示。 6、其他控制方式 第五部分:一级开发中的成本与风险 (本部分在一天课程中,以自学为主) Part 11:一级开发中的成本构成 1、成本控制风险与关注因素。 2、总的成本构成; 各成本项的构成与比例关系;各成本项的影响因素;各成本项对一级开发总成本的影响。 Part 12:土地一级开发中的融资模式 1、土地一级开发融资特征 2、土地一级开发的主要融资模式; 3、融资发展新特点。 Part 13:土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制 1、一级开发收益来源及影响要素; 2、影响一级开发收益因素: 收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理… 3、投入成本风险; 拆迁成本的不可控;政府成本的不可控(管理成本的不可控);关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控。 4、规划实现的风险。 商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。 5、进程不可实现风险; 政府换届导致的剔出风险;土地出让实现风险 6、土地开发中的拆迁问题; 拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);拆迁的成本、变化;拆迁风险及控制。 7、增值收益分成实现风险 8、土地财务管理制度带来的风险 9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。 第六部分:一级开发与一、二级开发中的政企合作模式(本部分内容在一天可程中以自学为主) Part 014:政企合作模式 1、政企合作投资模式 股份构成关系;出资方式与界定;企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;股份与增值收益的关系… 2、政府合作的管控模式 管理架构设计;管理层人选界定;决策机制与流程;资金管理、投资决策机制与管理… 3、政企合作中权、责、利界定。 政府的权、责、利;投资企业的权、责、利;合作组织的权、责。 Part 15:政企合作协议要点(结合案例) 1、一级开发协议的主要内容与结构; 2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解: Part 16:退出与退出机制 1、一级开发企业退出的含义; 2、一级开发企业退出的几种方式; 3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题; 4、退出过程中核心问题的处理方案; 5、方便退出的机制设立。 第七部分:区域开发、一级开发区城市进入性问题 Part 17:一级开发与二级开发城市选择 1、一级开发、二级开发关系 二级开发城市选择; 房地产市场城市分类; 不同房地产市场中一级开发的机会分析。 2、一级开发城市选择特征 土地市场是房地产市场关系; 产业、人口对一级开发影响; 城市、城市群与一级开发; 一级开发城市选择要求… 3、一级开发城市选择中关注的问题。 第八部分:现场讨论与课程小结 土地一级开发与一、二级开发联动:操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作篇培训; 【联 系 人】陈老师13220116135 、18301562532(微信同号) 【电子邮箱】2113220432@qq.com 除非注明,文章均为 中房商学院 原创,本文地址:http://www.zhongfang.org.cn/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=91&id=9199 |
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