项目投资决策培训:2018年项目投资决策、兼并收购 拿地能力与优质土地获取实操培训 【课程背景】 阿基米德说:“给我一个支点,我就能撬动地球”。地方政府说,给我棚改资金,我也能撬动楼市。20强标杆企业说:给“它”一个支点,它将撬动三四线城市住房市场! 过去,二三四线城市去库存只要做好两件事:一是减供应,二是涨房价。现在,还要再加一条:“增需求”。 2018年李克强总理的《政府工作报告》提到的“提高新型城镇化质量”,今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。 一二线城市周边的新卫星城镇、三四五线城市,特别是棚改城市,今年仍将是房企增长的最强引擎。商品房销售增速与城市化率提高变化节奏协调一致,与房地产企业的中长期拿地目标一致! 2018,在“调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性”的大趋势下,房企要想实现规模扩张和高速增长,还是得主攻三四线!二三四线城市的地拿对了,地产项目就成功了一半。 问题是:大家都看好的地块,往往特别贵;有的地块,虽然便宜,却往往前途堪忧,大家都不敢拿。 有一些地块,表面上看有一些问题,相对便宜,却可以通过努力,变成黄金宝地。拿到它们的房企,赚得盆满钵满。 什么样的土地具备这样的潜力?房企又如何把别人不看好的地,变成黄金宝地? 能拿到地的才算开发商,土地是房企的血液,我们开展的一切开发业务,都以土地获取作为起始点,没有土地,一切将无从谈起,因此,房企的拿地能力就是核心竞争力! 【课程收获】 1、让企业如何正确的拿地?分享土地获取经验; 2、拿地的创新模式和渠道有哪些?分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在开发前期最重要的环节上突破; 3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避? 4、兼并收购开发的风险点及解决方法如何避免? 5、拿地的奖罚如何去做?风险如何控制? 6、商业地产的拿地实操法则 【课程对象】 房地产企业集团总裁、项目总经理及中高层管理者、房企及基建投资人、投资管理部、拿地相关的设计部门、运营管理部、前期策划和成本和约相关部门。 【金牌导师】 杨老师:中房商学院房地产培训高级顾问; 在多家房地产企业负责技术研发和业务管理工作,服务过的企业有江苏九洲投资集团,江苏国信集团,苏宁环球集团,百胜麒麟〔南京〕建设发展有限公司,江苏亚东房地产建发集团等,担任过多家地产集团公司的项目和技术负责人。在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。擅长项目前期报建、拿地拓展和运营管控方面的统筹协调工作。2015年4月以来,作为讲师在深圳、广州、北京和上海、杭州、成都、郑州、西安、厦门、南京、重庆、武汉和青岛等地的公开课和企业内训教培,成为房地产开发前期拿地与报建等实操方面的创新型优秀讲师。目前受聘为中国投资协会投资咨询委员会顾问、国家工信部PPP产业大讲堂特聘讲师、清华大学深圳研究院高级咨询师、北京大学、重庆大学、武汉大学和中南大学总裁班的特聘讲师,四川省新型城镇化研究会研究员,浙江国金投资咨询公司投资顾问、北京中兴恒投资集团项目技术顾问、山西衡霄律师事务所地产开发业务总顾问等。 【课程大纲】 一、房地产行业投资环境分析与决策 1.2018的房地产业的政策导向 目前国内房地产行业的土地获取等投资形势 二、房地产项目实现快速开发的整体环境分析与决策 1.一二线城市化和三四线城市的快速开发机会 2. 中小规模房企未来5-10年的战略定位和快速开发策略 三、房地产项目各板块实现快速开发的策略解剖 1.企业投资战略的坚守和投资策略的调整 案例:某标杆地产未来3-5年投资战略和拿地策略 2.如何选城市--城市评价标准和指标体系 案例:BGY的土地评价标准,某策划公司的看地法则 3.如何结合企业自身产品定位-“有所为和不为” (1)土地投资的城市进入研究大数据分析与区域选择 (2)不同区域的拿地标准分析 (3)土地拓展成功和失败的案例剖析 案例: LH投资战略和“三线”原则;HD获取地块的“铁律” 四、房地产项目前期拿地投资决策 1.企业投资战略和惯性 2.如何选城市--城市评价标准和指标体系 3.企业自身产品定位-“有所为和不为” 4.前期投资测算定位和风险控制 (1)静态测算或动态测算 案例:标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算” 标杆地产前期关注的经济指标类型解读 如:IRR、NPV、 NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等 开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准 如何解读土地- “客户、产品与土地” (1)改变客户印象: ① 临界地块,通过混合产品改变印象 ② 略偏远的地块,改变参照系 改变某一决定性的条件 ① 改变教育条件 ② 改变交通条件 ③ 改变商业、服务条件 (3)改变客群定位 拿对土地,把房子卖给对的人 案例:如何拿地---房地产项目看地拿地操作标准及项目建议 标杆地产基于“天时、地利与人和”拿地新法解读 案例:长沙空港城建设一级土地开发方案的启发 五、当前房地产拿地模式创新及敏感点剖析 1.特色小镇(田园综合体)开发模式: 案例:特色小镇土地一级开发模式及盈利模式最全解析 2.大盘开发的模式 案例:南京xx东城项目 3.刚需和改需项目的投资模式 案例:xx航天基地城旧改开发模式 4.一二级联动勾地项目 5.公租房、廉租房的投资模式 6.文化旅游地产项目的拿地模式 案例:恒大xx市的金碧天下项目 7.综合体投资盈利模式 案例:xxx综合体项目投资收益测算分析 六、当前企业获取土地的新策略--兼并收购、合作开发 1.新经济形势下的兼并收购研究 (1)兼并收购决策依据 (2)收购主体与兼并的基本流程 (3)收购对价及支付 2.兼并收购模式选择 A.资产收购 (1)资产收购的概念及前提条件 (2)收购流程、关键节点 优劣势分析 案例:项目资产收购与股权出让的风险分析 B.股权收购 (1)概念与收购流程 (2)优劣势分析 (3)基本原则和操作 案例:万科的股权收购方式及主要条款 C.国企重组 3.合作开发模式 (1)规范化联合模式 (2)直接转让土地使用权模式 (3)以土地使用权投资模式 一方出地,一方出钱 (4)整体产权转移模式 案例:项目开发合作模式(联合拿地或一方拿地,合作开发) 4.其他需要注意的问题 (1)尽职调查要素 案例:尽调报告图表等 (2)溢价处理 (3)关键节点 (4)风险控制思路 案例:某标杆地产收购上海某项目后评估 (5)税务筹划 案例:土地获取9种模式财税风控 七、投资体系专项奖罚制度 1.拿地专项考核与奖罚 2.报批报建专项奖罚 案例:标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理 3.年薪制度 4.中介市场规则与居间协议 八、投资拿地风险类型及控制策略 1.各种风险对投资决策的影响程度 2.如何建立有效的投资风险预警机制和化解策 案例:测算红线设置、土地储备量 3.项目后评价对风险管理和再投资的重要性 (结合后评价2-3个案例分析) 九、拿地能力的实操能力提升(5个方法) (2)、土地构成与分析 ①房地产产品客户链的构成 ②土地要素构成基础 ③传统的房地产开发流程 ④以客户为导向的房地产开发流程 ⑤土地投资决策关注问题 ⑥土地投资决策的三个漏斗 (2)、优质低价土地的认识 ①优质土地的定义 ②低价土地的定义 ③各种容积率下物业排布的可能性 (3)、拿地能力的竞争 ①如何拿地? ②拿地问题汇总 如:主流土地获取方式、非常规土地获取方式、非常规的大规模拿地(4)、拿地能力与提升 ①拿地的基本综合能力 ②拿地能力提升-解决方案 案例分析:某快速成长企业自身能力的充分挖掘-区域深耕 (5)、最佳拿地周期的确定 ①拿地的时间性 ②拿地的周期性 十、商业地产的拿地实操法则 法则一:商业地产拿地选址的六大重要意义 1、商业地面资源的不可再生性 2、大投入的风险性 3、战略的需要 4、战术的需要 5、顾客的需要 6、土地储备的需要 法则二:科学拿地 1、拿地模式 2、拿地动力 (1)、企业品牌战略 (2)、土地储备战略 (3)、企业公关战略 3、看地技术与价值评判 了解地块价值的六大尽调要领: 一、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况; 二、调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大); 三、调查竞争者的分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势; 四、调查目标城市近期、远期的城市规划和商业规划; 五、调查目标地块的商业价值和机会点; 六、调查商铺置业者的投资购买力和投资心理。 法则三:拿地选址的五项考虑因素 1、客流是否支撑 2、交通状况是否支撑 3、商业环境是否支撑 4、地形特点是否支撑 5、城市规划要求是否支撑 法则四:拿地选址的六项策略 策略一:抓住聚客点 (1)、判断最主要聚客点 (2)、聚客点的形成规律 (3)、聚客点的选择会影响商圈的选择 策略二:关注地块周围的人口密度 (1)、为何要分析人口密度 (2)、如何区分人口密度 (3)、人口密度分析切不可掩耳盗铃 (4)、人口密度可以反映出基础消费支撑群体的大小 策略三:选址还要选消费者 策略四:选址实际上是和竞争对手较量的第一个回合 (1)、竞争的学问 (2)、如何对选址地块的竞争对手进行评估? (3)、为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面” 策略五:5A选址 策略六:紧随地铁,扎堆商圈 【课程说明】 【组织机构】中房商学院 【时间地点】2018年12月19-20日 南宁(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组) 【培训费用】4800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。 【联 系 人】陈老师13220116135 、18301562532(微信同号) 【电子邮箱】2113220432@qq.com 【官方网站】http://www.zhongfang.org.cn 中房商学院旗下服务现有中房培训、中房内训、中房网络大学、中房顾问、中房猎头、中房咨询、中房考察、中房BIM、中房俱乐部等。业务范围包括房地产管理咨询、顾问、公开课、企业内训,项目考察,人才服务等。内容涵盖工程项目、营销策划、设计、成本、招商、运营、物业管理、财务税法、人力资源、战略管理等住宅地产、商业地产和产业地产全产业链各个模块。 除非注明,文章均为 中房商学院 原创,本文地址:http://www.zhongfang.org.cn/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=91&id=9115 |
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