[]【北京】房地产工程管理及工程质量通病预防策略解析培训(2017年12月23日)

工程管理培训：房地产工程管理及工程质量通病预防策略解析培训

　　【课程背景】

　　全流程干货培训+标杆项目实操解读+系统性工程管理”

　　过去由于行业利润空间较大，一些房企遍存在“重营销、轻工程”。随着企业发展到一定开发规模、多项目同时实施阶段，其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，往往导致项目开发管理目标难以实现。甚至由于现场管理能力不足，“三边工程”常态化，各专业技术不交圈，变更、签证满天飞，项目不断拖期，勉强交付后因质量投诉不断增多，维修量大，造成客户满意度低甚至引发维权，导致成本失控，利润缺失，项目亏损时有发生。微利时代想活下去?力保客户不维权、不退房，就要对工程质量管理提出更严苛的要求。

　　作为工程管理者，你是否经常遇到这样的问题与困惑呢?整日疲于应付与处理甲方与总、分包单位没完没了的问题和矛盾，无心关注技术。现场一些突发性事件处理，一着不慎便影响到全局计划?工程节点一拖再拖，计划从来就没有真正实现过。事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心?质量问题层出不穷，安全文明没保障、交付率从来就没有高满意过;成本老是居高不下，各种例会，一出问题，责任似乎总在工程部门身上。如何做好“工程系统化”管理?本课程系统对标优秀房企工程管理精髓，打通专业间的壁垒，结合工程管理现场出现的各种问题及产生的原因，有针对性的提出解决方案。

　　【课程收益】

　　1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成，固本求创新;

　　2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全四大核心控制标准与精髓;

　　3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治;

　　4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力，简单粗暴、行之有效的方法;

　　5、提升项目经理现场管理大局观，有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。

　　6、价值千金的大量干货，对标标杆企业工程精细化管理体系标准模板，可以直接复制运用到日常工程管理工作;

　　【课程对象】

　　房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、运营部、开发部经理、工程部经理等。

　　【专家导师】

　　李老师，法国CNAM大学建筑学硕士，清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员，中国房地产联盟讲师会员。中海、万科、建业三大标杆企业实战经验，曾任万科住宅研究中心工程总工;中海工程管理中心高级经理，建业集团区域公司副总。就职标杆企业期间，先后历任设计总监、项目总工，项目总经理，成功操作过多个大型高品质项目，积累了丰富的实操管理经验。全面系统掌握了万科、中海项目管理精髓。现为某品牌地产公司高管、合伙人。授课诙谐幽默，将高深的企业管理之道融入简单的事例中，以实战、落地为标准，帮助企业全面提升项目工程管理能力。

　　【培训内容】

　　前言：简析当前房地产公司行业形势

　　天变了：白银时代的房地产?

　　融三观：工程+设计+成本三观;

　　拼基础：房地产工程管理环境;

　　管理之道：品质精工+管理精益;

　　第一部分：房地产工程管理全程精细化实战解析

　　一、工程现场管理的核心要素关键

　　1、四控：抓质量、重进度、保安全、控成本;

　　2、三管：现场、合同、信息管理;

　　3、一协调：综合协调;

　　二、分享：标杆企业项目管理“1+3”新思路

　　1个目标>3个中心>3项抓手>3级管控;

　　三、甲方视角工程现场管理经常面对的有那些问题?

　　讨论：开发商管理原因造成的现场10个常见问题?

　　1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力;

　　2、如何肢解分包、分包的范围、权责多少才是最合适;

　　3、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，劳务缺失;

　　4、低价中标的误区，延伸出解决不完的甲、乙方日常工作矛盾;

　　思考：1、现场总包管理的矛盾点、消极怠工及停工对抗等危机处理办法;

　　2、总包与分包单位的矛盾点、多发阶段及控制办法;

　　话题：1、哪些是开发商管理原因造成的常见问题?

　　2、低价中标的游戏：饿死同行、累死自己、坑死业主;

　　3、对内：部门间的矛盾产生的主要原因;

　　4、对外：甲方、监理、总包三方关于项目管理的差异;

　　5、现场管理面对困难与挑战;

　　6、现场管理的最大秘诀;

　　分享：1、总承包商日常惯用的8大计谋;

　　2、开发商现场管理10大紧箍咒;

　　解读：1、甲方、监理、总包现场关系协调;

　　2、项目现场管理的常见问题、矛盾及解决建议;

　　案例1：学习万科的交圈文化、打破部门壁垒

　　安内：部门间的矛盾和指责，主要是因为沟通不畅

　　提倡：以奋斗者为本，为担当者担当(选对人、做对事)

　　项目经理：工程业务、乙方管理;项目总：复合业务、内外管理、经营意识

　　解读：甲方工程师应充当“协调大师”兼“技术人才”的角色。

　　关注：领悟甲方工程管理人员的四大角色、六大原则

　　案例2：某施工现场总包单位对甲方项目部管理抵抗与冲突

　　攘外：分析甲方、监理、总包三大责任主体管理的差异

　　思考：处理现场冲突的方法和技巧

　　关注：我们需要什么样的总包合作资源?

　　思考：万科工程管理扯皮现象相对较少，为什么呢?案例分享

　　四、工程管理策划与创新

　　思考：什么是房地产工程策划?

　　案例：1、某施工场地高效布置图对比

　　2、总平面策划的施工中有效应用

　　解读：事半功倍的前期项目管理策划及总平面管理策划

　　案例：决战示范区---工程管理最大的创新与挑战;

　　地产核心竞争力：优秀示范区展示是总平面策划的前提，也是工程对营销最给力支持;

　　注意：示范区一定要让客户有归家的感觉和向往;

　　挑战：示范区要求工期紧、质量高、展示效果好;

　　价值链接：工地开放日+业主恳谈会;

　　问题解决：分析管线布置综合平衡技术应用;

　　小结：前置：工程管理的策划思想—先策后控;

　　科学：工程目标计划与工期制定的合理性

　　强调：总平面管理策划的重要性;

　　落地：1、制定项目管理策划书;

　　2、制定工程质量管理手册;

　　分享：1、万科集团项目管理策划书;

　　2、中海地产工程质量管理手册

　　3、项目管理“三主理念”--主线+主导+主责

　　案例分享：龙湖、万科、绿城、金茂府示范区景观大价值赏析

　　五、关于工程进度计划管理

　　1、项目总体计划编制

　　2、项目进度目标分解

　　3、工程管理进度控制

　　一级计划：公司2—3年的战略经营计划里程碑

　　二级计划：项目开发重要节点操作计划

　　三级计划：各专业部门项目具体实施作业计划

　　建议：实施进度计划“1+3+3+3”管理新思路

　　1个目标：确保项目利益最大化，从而实现公司利益最大化。

　　3个中心：职能部门以服务项目为中心，项目工作以保证营销为中心。

　　3项举措…..3级管控…..

　　讨论：日常计划执行不力的主要原因分析

　　分享1：万科集团关注里程碑10大关键节点

　　分享2：万科集团完整三级计划制度体系

　　分享3：万科全套项目开发262个节点计划

　　分享4：万科项目四大模块进度计划时间标准

　　秘籍：进度计划管控的秘诀---方法(协同)、方法(要点)、再方法(交叉点)

　　注意：计划是确定少数关键节点指标达成率，以激励为前提，短板原则、结果导向。

　　第二部分：项目工程管理典型问题分析及破解

　　一、常见工程质量通病案例分析与防治措施：

　　1、地基与基础部分：桩基施工与基坑降水;桩身垂直度差;桩顶浮浆清理;柱短肢墙插筋偏移;地梁轴线偏移;

　　2、主体工程部分：模板安装主要问题;钢筋安装主要问题;砼主要问题;砌体工程主要问题;

　　3、装饰装修部分：抹灰主要问题;外墙主要问题;地下室外墙防水;楼地面主要问题;门窗栏杆主要问题;

　　4、安装工程部分：给排水主要问题;建筑电气;通用设备安装;焊接;通风空调主要问题;防腐及油漆主要问题;污雨水排水系统建设;

　　5、环境与景观部分：场区土方回填;挡墙;

　　6、安全文明施工部分：外架;施工用电;临边防护;

　　二、案例分析：万科、中海项目主体施工通病案例解析。

　　1、混凝土通病防治;

　　2、渗漏点的关注与防治;

　　3、防水施工要点把控案例

　　三、思考：

　　1、国标规范的“问题”---以终为始，规范只是事后验收，缺少实用节点，质量通病防不胜防。

　　2、设计图纸错漏碰太多，“边设计边施工”成常态，质量和进度如何确保?

　　3、如何做好强弱电、给排水、天然气、智能化及室外管网的设计与施工管控?

　　四、综合、综合、再综合----解决“错\漏\碰”的根本性办法

　　五、排版、排版、再排版----确保“精品工程“的捷径与办法

　　六、要求：质量管理的底线应先从解决防渗漏、防空鼓、防开裂做起。

　　第三部分：如何有效预防工程质量通病

　　一、事前控制，70%的工作在实施前落实!

　　设计阶段前控、招标采购前控、工程策划前控;

　　技术交底前控、成本管理前控、合约管理前控;

　　二、分享：万科相对完善的质量管理理念

　　1、大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系。

　　2、工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施;

　　三、分组讨论与交流：时间15分钟(老师做讨论总结)

　　第四部分：工程质量通病工程管控过程重点

　　一、质量是客户满意度中的保健因子，是企业的生命线，是企业生存与发展的基础。

　　分享1：万科相对完善的质量管理理念;

　　分享2：万科三年质量梦

　　分享3：万科2015年过程质量评估方案

　　分享4：房企需要什么样的工程管理者?

　　切记：最难不是体系搭建，而是执行!执行!让我们行动起来吧!

　　行动第一步：统一思想---改变观念

　　行动第二步：抓前端---优化工程技术统一标准

　　行动第三步：控中间---实施过程质量评估;

　　行动第四步：管后端---做好后项目评估管理

　　二、工程施工过程管理技能最有效的10大环节

　　1、施工组织设计审查;

　　2、承包商进场知会与交底;

　　3、施工质量样板引路;

　　4、工程质量巡检制度;

　　5、工序检查;

　　6、要让问题可视化;

　　7、监理管理;

　　8、实测实量;

　　9、例会制度;10)竣工验收备案;

　　关键：要把公司的质量目标转化为工程管理的行动计划。

　　三、万科三年质量梦—“两提一减，每天向前一小步”及八大考评步骤

　　案例：万科观感质量提升之路;

　　案例展示：万科工程样板先行执行效果;

　　案例展示：现场巡检之工程现场召开观摩会及工程巡检问题记录;

　　案例展示--各分部工程质量过程控制要点;观感部位质量验收要点;

　　四、分享：1、万科集团实测实量标准版本

　　2、集团某项目周例会纪要

　　3、管理施工单位的“紧箍咒”---标准化工程合同

　　4、成果固化：外墙保温施工工艺及验收标准

　　5、创新：大数据驱动房屋工程质量改善及交付风险

　　五、如何管理好房地产项目工程例会效率?

　　范本一、《万科某项目施工总包合同》

　　范本二、《万科建设工程施工监理合同》

　　案例：桩基设计与施工现场价值表现;

　　六、总包单位安置区砂石料质量施工争议

　　1、价值创造---设计变更及现场签证的管控要点

　　2、价值创造---减少工程签证的四大经典总结

　　3、工程现场成本管理要做到4大价值模块

　　4、办理现场签证的八大原则

　　5、工程现场成本控制秘籍----“三个固化”及“五项月结制表单”

　　案例分享：我的追求---精工品质、不负匠心不负卿

　　小结：项目工程精细化管理的核心还是人的问题;职能部门要充分换位思考，高效协同。

　　理念：先有正确的人;才有正确的事

　　1、内部管理靠流程;外部管理靠合同

　　2、没有完美的个人，只有完美的团队;小成功靠个人，大成功靠团队。

　　课后作业：通过学习标杆企业项目工程实施规范化管理体系，请结合公司实际情况及自身岗位对标谈谈你的好建议、好做法及改进措施。

　　【课程说明】

　　[组织机构]：中房商学院

　　[时间地点]：2017年12月23-24日　北京(详见报到通知)

　　[培训费用]：4500元/人(含培训费、资料费)住宿代订，费用自理

　　【联 系 人】中房商学院陈老师13220116135、18301562532（同微信）QQ：2113220432
　  
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