[]土地一二级开发内训：土地一级开发与一、二级开发联动成本风险控制与政企合作模式培训

　　【课程收益】

　　★ 掌握土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析

　　★ 掌握土地一级开发操作中的核心问题(土地流转、资金流转与合作机制)分析及解决途径分享

　　★ 掌握大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析

　　★ 掌握土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径，及其与土地价值关系分析

　　★ 掌握一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析

　　★ 掌握一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计

　　【金牌讲师】

　　杨老师：

　　某大型集团战略业务总经理

　　12年房地产、区域开发与旅游地产资深专家,城市战略咨询经验，现任世联地产集团战略顾问业务总经理、华东区域顾问业务总经理;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;清华大学、南京大学、西南交大等高校房地产总裁班客座教授，并先后为中建、中铁、海尔等企业内训。并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。

　　【课程对象】

　　1、房地产企业董事长、总经理、开发总监

　　2、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员

　　3、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门

　　【课程大纲】

　　第一部分：土地与土地开发基础

　　Part 01：土地开发流程与一、二级开发：

　　土地生命周期;

　　土地开发的几个环节

　　城市进入性;

　　区域开发商业模式设计。

　　定位与规划;

　　区域运作策略与土地营销;

　　区域增值。

　　一、二级开发的差异性。

　　土地开发的法律问题;

　　国家对土地开发的法律规定;

　　地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;

　　相关规定带来的操作问题。

　　第二部分：一级开发的模式与案例

　　Part 02：一级开发模式分析

　　全程运营模式

　　模式解析;

　　全程运营模式的要点;

　　案例研究：亚龙湾一级开发浅析;

　　主导整合模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：海南清水湾一级开发浅析;

　　一级主导开发模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：天津泰达城一级开发浅析;

　　一二级联动开发模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析;

　　公建代建开发模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：阜阳一级开发浅析;

　　Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例

　　分析：

　　成功案例标准;

　　案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域

　　一、二级开发捆绑案例。

　　发展历程讲解

　　发展定位与规划调整;

　　合作方式;

　　排他性土地控制策略;

　　土地获取方式;

　　启动策略;

　　城市设施建设与区域土地开发。

　　案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市

　　一级开发;

　　发展历程讲解;

　　定位思考与功能确定;

　　历史文化名城与区域开发的价值结合;

　　一级开发中的政企合作;

　　一、二级开发联动实现措施。

　　一级价值兑现实现流程。

　　案例03：青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----

　　大都市边沿一级开发;

　　发展历程讲解

　　开发企业介入机会与土地获取条件;

　　定位与规划调整策略(及效果分析);

　　公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在

　　一级开发中的作用;

　　二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;

　　一级开发控制二级土地的措施;

　　二级开发与公共设施开发的互动性分析。

　　政府对一级开发的支持。

　　第三部分：一级开发、一二级联动问题解析

　　Part 04：(结合案例)企业参与一级开发应明

　　确的核心问题

　　土地流转方式。

　　土地性质、土地指标;

　　土地流转进程安排;

　　土地流转中的成本概算。

　　资金流转方式

　　合作投资方式;

　　投资概算;

　　投资计划(年度、季度);

　　投资与收益关系概算(年度、季度);

　　资金监控方式。

　　合作方式(合作协议中明确)。

　　合作方的权利;

　　合作方的责任(各方干什么);

　　合作决策机制。

　　土地增值收益分成方式与核算机制。

　　Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式

　　模拟分析

　　项目情况(城市/区位/用地指标等)

　　项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市

　　场消费者/投资者等);

　　土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题

　　产业用地(含产业、物流、专业市场等)的处理

　　方式及关键问题;

　　商业用地(含商业用地、商务用地、综合体用地

　　等)的处理方式及关键问题;

　　其他用地(旅游用地等)的处理;

　　公共设施的建设、运营特征;

　　一级开发中公共设施处理建议。

　　项目商业模式简析(相关利益者的关系)

　　项目平台价值分析：

　　土地升值价值;

　　市场二级开发价值

　　规划的多维度分析：

　　多目标实现分析;

　　开发空间或资源的平衡性分析;

　　市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能

　　力分析

　　项目风险控制点分析：

　　拆迁分析;

　　规划变更分析;融资渠道及成本分析;

　　政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)

　　基于项目规划定位的目标实施策略：

　　举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析

　　商业模式构建：

　　企业：主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)

　　第四部分：一级开发与一、二级联动中的成本、风险

　　Part 06：一级开发中的成本构成

　　总的成本构成

　　各成本项的构成与比例关系;

　　各成本项的影响因素;

　　各成本项对一级开发总成本的影响。

　　成本控制风险与关注因素。

　　Part 07：(结合案例)土地一及开发与一、二

　　联动开发中风险与控制

　　一级开发收益来源及影响要素;

　　影响一级开发收益因素：

　　收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不

　　可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

　　投入成本风险;

　　拆迁成本的不可控;

　　政府成本的不可控(管理成本的不可控);

　　关键设施的假设成本不可控;

　　开发周期的不可控。

　　规划实现的风险。

　　商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实

　　现、规划导致经济不可实现。

　　进程不可实现风险;

　　政府换届导致的剔出风险;

　　土地出让实现风险

　　土地开发中的拆迁问题;

　　拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);

　　拆迁的成本、变化;

　　拆迁风险及控制。

　　增值收益分成实现风险

　　土地财务管理制度;

　　制度导致的企业财务风险;

　　产业基金资金流转;

　　设立政府企业设施投资资金流转;

　　分块取地转让(合作)资金流转;

　　成功案例一级开发分成收益财务实现流程。

　　规避一级开发收益风险的模式设计探索。

　　第五部分：一二级联动开发中土地控制方式

　　Part 08：一、二级开发联动开发实现方式(土

　　地控制方式)

　　土地控制含义及控制方式

　　合作协议控制

　　规划控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　关键设施控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　流程控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　其他控制方式

　　第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企

　　合作模式

　　Part 09：政企合作模式

　　政企合作投资模式

　　股份构成关系;

　　出资方式与界定;

　　企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;

　　股份与增值收益的关系…

　　政府合作的管控模式

　　管理架构设计;

　　管理层人选界定;

　　决策机制与流程;

　　资金管理、投资决策机制与管理…

　　政企合作中权、责、利界定。

　　政府的权、责、利;

　　投资企业的权、责、利;

　　合作组织的权、责。

　　Part 10：政企合作协议要点(结合案例)

　　一级开发协议的主要内容与结构;

　　结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作

　　协议的关键点讲解：

　　合作协议中关于“股份构成”的规定;

　　合作协议中关于“土地指标”的规定;

　　合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;

　　合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;

　　合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;

　　合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……

　　第七部分：现场讨论与课程小结

　　Part 11：课程小结与现场讨论(讨论时间约为2小时)

　　土地一二级开发内训：土地一级开发与一、二级开发联动成本风险控制与政企合作模式培训;讲师助理：陈老师13220116135、18301562532（同微信）  邮箱2113220432@qq.com