[]【北京】《产业园区开发运营与模式创新研讨会》(11月1-3日）

　　【课程背景】

　　2019年，产业园区行业面临巨大变化和挑战，土地财政向税收财政转变，房地产驱动向产业驱动转变，重资产向轻资产转变等……作为产业转型升级重要载体，产业园区“重开发轻运营”的模式难以为继，园区急需高度聚焦产业运营、跨界融合，并解决复合型人才储备等核心问题。

　　我们在产业园区系列课程基础上迭代深化，特别推出第5期【产业园区开发运营与模式创新研讨会】，将在宏观经济与城镇化发展背景下，针对产业市镇、科技园区、工业物流园区、城市更新，围绕其开发运营与模式创新的国际前沿经验和国内实践探索，展开一年一度代表性案例复盘研讨和行业交流。

　　11位重磅导师，10+经典案例

　　围绕政府主导、民企运作、开发企业转型等

　　不同投资主体，不同资源禀赋下的

　　不同操盘逻辑，开展一年一度

　　最具实战意义的产业园区饕餮盛宴!

　　【产业园区开发运营与模式创新研讨会】第六季

　　2019. 11月1日-3日，北京，全新开启!

　　【主要教学案例】

　　【深度授课+案例解读】

　　案例解读：产业市镇模式发展路径与前沿探索

　　宏泰发展集团-廊坊龙河高新区

　　2018年开始环北京区域房价震荡，涉及房地产业务的企业遭到不同程度冲击，在北京拥有诸多项目的中国宏泰发展依然稳健，营收保持快速增长。保证其稳步发展的关键是愈发成熟的产业市镇模式，将重点置于区域产业构建，减少地产波动带来的负面影响。目前中国宏泰发展已经在全国7个城市内拓展10个产业市镇项目，其中中国宏泰发展的龙河高新区、石家庄通用航空产业市镇、石家庄藁城宏泰产业市镇、湖北鄂州长江智汇港、武汉开发区通航产业综合示范区相继取得了一定收入，仅廊坊龙河高新区项目，2017年就完成区级税收27亿元。

　　而廊坊龙河高新区作为宏泰发展产业市镇模式的大成之作，也是其第一个标杆项目，迎合并赶上廊坊市政府为避免走高耗能高污染的发展老路而提出“高端发展，绿色崛起”的机遇。时至今日，高新区已经累计实现工业总产值1000多亿元，完成区级纳税约70亿元，引进外资超过17亿美元，安排就业7万多人，主导产业集群效应明显，科技创新能力不断增强，现代化产业新城已初具规模。

　　案例解读：产城融合视角下，城市规划与新加坡前沿经验

　　苏州工业园区

　　苏州工业园启动于1994年，经过近20年的建设发展，已成功跻身为国际上最具竞争力的高科技工业园区之一。在规划界，流传着一种说法，即苏州工业园区最值钱的东西就是规划。据说，园区的招商有一半是冲着园区的规划来的。这值钱，并非因为园区花3000万的“天价”编制规划，而是，它因为遵循规划理念而呈现出的真正的城市规划状态。苏州工业园的开发建设做到了“先规划、后建设，先建地下、后建地上”。苏州工业园区创立之初，借鉴新加坡和国际先进城市规划建设经验，编制了高标准的总体发展规划，建立一系列刚性约束机制保证规划实施始终如一，实现“一张规划图，管它到结束”，体现建设的科学性和可持续性。

　　案例解读： 政企合作开发模式之16年高度市场化产业园区探索与实践

　　联东U谷·北京金桥科技园

　　联东U谷目前已成为国内开发规模最大、产业系列最全、入驻企业最多的国际化新型产业园区品牌。联东U谷?北京金桥科技园，位于亦庄产业新城核心，是联东集团打造的第一个专业综合性产业园区。园区总建筑面积100万平米，主力产品为标准厂房、中试研发、企业独栋、商务配套，从独栋到双拼，户型以800—4000平米多重体量独栋空间，满足不同企业需求。项目依据环渤海经济发展区域的中枢地位，园区具有10余年高新科技开发基础，目前已聚集400余家企业，形成高新技术企业集群化、智能制造、电子通信、医药生物、文化创意等四大产业集群。进一步吸引等产业的快速发展，全面提升亦庄新区乃至北京的经济实力，打造环渤海门户的总部经济生态综合体。

　　案例解读：产业运营为核心产业园区操盘逻辑与落地经验

　　中关村东升科技园

　　中关村东升科技园是中关村区域引进科技园创办理念的示范园区。现在是集总部基地、高科技产业研发基地、加速器及企业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务于一体的国内一流生态型综合园区。引入国际前沿的环保建设体系，建立绿色低碳的高科技产业园典范。中关村东升科技园的身份非常特殊，其是在集体土地上自主建设、自主经营，过程中将农民的身份转向了股东，完成集体所有制向社区股份制的过渡。曾经满地都是垃圾和低端产业的土地，一步步实现了向科技园区的转化。作为科技企业服务商，中关村东升科技园始终以客户为第一，与客户一同成长。

　　案例解读：产业升级背景下，城市工业园区改造升级与产业运营

　　招商蛇口·蛇口网谷

　　2010年，南山区政府与招商局蛇口工业区签约，双方拟联手打造一个融合高科技与文化产业的互联网及电子商务产业基地，并将其定位为“高端服务业和创新产业先行示范区”和“中国传统工业区成功转型升级的示范区”，“蛇口网谷”应运而生，高度契合了深圳产业的转型发展方向。经招商局及区政府规划改造后，网谷成为了以物联网、移动互联网、电子商务为主，包括云计算、数字创意、网络游戏等产业在内的创新创意型产业园区。分为三期开发，总建筑面积约42万㎡。由此南海大道沿路老旧工业区实现了腾笼换鸟，化身为科创园区的经典力作，成为了引领片区发展的战略性新兴产业基地。

　　项目占地面积约20万㎡，总建筑面积达42万㎡，是一项体量颇大的城市更新工程，建设内容包含了传统工业厂房的企业置换、旧厂房的改造以及研发办公楼的新建，从2010年开始启动，至2015年初陆续完成建设。改造方面，利用高差营造多层次开放空间，现代建筑融合传统工业肌理，创造出富有特色的城市空间和建筑形式。

　　案例解读：万科深度操盘下的城市更新实践与产业园区探索落地

　　张江国创中心

　　伴随2017年《张江科学城建设规划》获正式批复，张江整体也由园区转型为城区，定位世界一流科学城。在此前提之下，张江国创中心是张江北区重要的产业集聚地，也是张江国家自主创新示范区与上海自贸区“双自联动”的重要承载地,肩负国家使命，打造全球科创中心。原厂房于2014年底由上海万科同张江强强联手进行投资改建，张江国创中心分三期建设，一期13万方，二期近10万方，三期4万方，总占地面积超10万平方米。其中一期、三期为新建项目，二期为国内最大的单体改造空间，是存量资产再开发的经典之作。项目由大舍建筑操刀设计，通过导入张江资源，引入上海万科“城市配套服务商”的理念，优化产业结构，激活产业动力，最终实现产业创新和城市更新的完美组合。

　　张江国创中心定位世界创新坐标，目前引进企业包括世界五百强霍尼韦尔、日立高新，世界第一大激光器生产商相干科技、集成电路企业合力泰、海栎创、集创北方，应用机器人企业钛米机器人、高仙机器人，以及即将入驻的硅谷最活跃投资机构Plug and Play、澳洲科技与贸易招商门户世博湾等知名专业机构和企业。

　　金桥万创中心

　　2016年末，上海万科强势入驻金桥，积极践行“大众创业、万众创新”的国家战略，打造金桥开发区新型产业智慧园区，诞生这一成功案例——金桥万创中心。项目地块原为三洋杰士电池(上海)有限公司所有，用于传统电子产品生产，原有业态是传统加工车间，后被腾飞公司接手新建，但由于上海经济发展，产业升级，城市更新，上海万科于2016年末收购此园区，并对园区进行改造，打造新一代科技研发园区。通过独有的硬件优势和万科成熟的运营模式，项目吸引到多家大型企业签约租赁，包括华为公司、康宁公司、上海产业技术研究院等，2017年园区升级改造完成后，优势愈发明显，吸引了普立万等更多知名企业，租赁去化一直保持95%以上。

　　案例解读：全球工业地产巨头，20年存量盘活与高度资本化运作之思考与实践

　　普洛斯物流

　　普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱。通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时,快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。

　　案例解读：政府平台产业园区招商运营策略与团队建设管理

　　深圳湾科技生态园

　　深圳湾科技生态园是广东省、深圳市重大产业投资项目，发展定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台、创新型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园、深圳高新区南区配套服务中心，按照国际一流水准，打造深圳新时期标志性产业园区和深圳质量精品。项目占地20.3万平方米，总建筑面积188万平方米，计容面积121万平方米，包括97万平方米研发办公、11万平方米人才公寓、6万平方米高端酒店、6万平方米商业。项目2017年底全面建成投入。

　　深圳湾创业广场

　　位于深圳市软件产业基地的深圳湾创业广场，是深圳投控、深圳湾科技公司倾力打造的集聚创新创业创客创投的“四创联动”主题街区，全国双创周、深圳国际创客周在这里举行，已成全国“双创”名片，相继引入联想之星、腾讯众创空间等45家国内外一流创业孵化及服务机构。目前，这里已孵化培育了估值30亿的思必驰、估值12亿的悦动圈、新三板上市的爱范儿等大批明星创业项目。

　　案例解读：差异化产品定位，打造风险最低之产业园区实践

　　松湖智谷

　　东莞高盛集团与广东信鸿集团强强联合，投入200亿巨资，精心打造180万平方米产业航母，为园区1800家企业提供共赢生态圈。松湖智谷并不是一个通常意义上拥有孵化器、加速器和少量制造企业的科创园区，而是一个科技创新加产业化的新城，集高端生产、研发设计、中试检测、总部产业大厦、产品展示等为一体的“产城人”综合示范区。松湖智谷为了向土地要效益，打造了现代化的“摩天工厂”，开创了“工业上楼”的发展模式，打破了传统的工业厂房模式。现阶段，园区2号地块占地面积3.6万平方米，通过新模式的开发建设，实现了超占地面积数倍的使用率。

　　案例解读：产业升级背景下，产业园区运营创新与核心竞争力提升

　　鸿坤·金融谷

　　鸿坤·金融谷是鸿坤集团斥资30亿元打造的首个产业地产项目，也是北京首个农村集体经营性建设用地流转试点项目。项目位于北京大兴“新国门”价值核心区，毗邻新机场临空经济区，规划总建筑面积68万平米，是北京屈指可数的景观与产业生态相结合，汇聚金融、文化创意、互联网等现代服务产业与新兴产业创新融合的“双生态”智能商务产业园。目前已吸引注册企业近百家，包括长江文化、佳视王芳等知名企业，常驻办公人群超千人

　　【围炉夜话+复盘研讨】

　　绝大多数同学带着企业转型以及项目中的困惑来到课程现场，通过白天不同维度和不同模式案例解读与复盘研讨，了解最新行业趋势以及产业园区的新玩儿法。同学除了学习，同样有资源获取与信息交互的需求，特别安排围炉夜话以及课间分组研讨环节，通过导师指导，专题讨论，同学自己项目研讨等形式，帮助同学从项目层面切入，多维度吸收课程内容。

　　【费用说明】

　　【主办单位】中房商学院

　　【时间地点】2019年11月1-3日 北京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

　　【培训费用】6800元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　【联 系 人】陈老师13220116135 、18301562532（微信同号）  

　　【电子邮箱】2113220432@qq.com

　　【官方网址】 www.zhongfang.org.cn